재건축 및 재개발사업의 개발이익은 각 사업장의 종후자산, 즉 총 분양대금에서 건설비용 등을 공제하고 남는 이익을 말하는 것이다. 재개발과 재건축 사업의 수익성을 나타내는 용어로는 재건축사업은 무상지분율, 재개발사업은 비례율로 개발이익을 배분하는 방식을 사용하고 있다.
1. 재건축사업의 무상지분율
무상지분율이란 개발이익을 평당 분양가로 나누어 환산된 무상지분면적(또는 개발이익평수)을 총대지 면적으로 나누어 백분율로 표시한 수치를 말하는 것으로, 조합원 각각의 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형이 나오는 것이다.
예) 조합원 A가 지분 15평ㅇ르 소유한 경우 무상지분율이 120%이면 조합원 A는 조합원 대지지분에 무상지분율을 곱하여 (지분 15평*120%) 18평을 무상으로 받게 되는 것이다.
2. 재건축사업의 추가부담금
재건축사업 지구 안의 기존의 아파트 가격보다 조합원이 원하는 평형의 분양가가 더 높을 경우 그 차액을 조합원이 부담하게 되는 것을 칭하는 것으로 이를 추가 부담금 또는 분담금이라 한다. 이 추가부담금을 분양대금의 일종으로 간주하여 시공사들은 현 일반분양 대금처럼 중도금 형태로 받고 있다. 재건축사업의 방식으로 도급제 또는 지분제 방식의 경우 재개발과 같이 권리가액이나 추가부담금이라는 용어를 사용하고 있다.
3. 재개발 사업의 비례율
비례율이란 재개발 사업의 성과도를 측정하기 위해 만든 도식이다.
비례율 : 종후 토지 및 건물총가액 사업총비용 / 종전토지 및 건물총가액 *100
★ 계산방법
구역내 사업완료후의 대지 및 건축시설의 총추산액 - 총사업비
비례율 = ----------------------------------------------------------- *100
구역내 조합원의 종전토지 및 건축물의 총가액
총수입 - 총지출
즉, 비례율 = -------------------------------------------- *100
구역내조합원의 종전토지및 건축물의총가액
비례율(개발이익률)은 재개발 사업의 완료된 후 조합이 벌어들일 총수입금에서 사업비를 제외한 금액을 구역 내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말하는 것으로, 비례율에 조합원 개인의 재산 평가액을 곱한 금액이 조합원의 최종 권리가액이 되며, 사업성이 낮은 구역은 비례율이 90%대 이며, 나머지 거의 100% 내외로 결정된다. 여기서 재산평가액이란 재개발 구역 내 조합원 개인이 지닌 토지 및 건물에 대한 감정평가액을 말하는 것으로 구역마다 사업시행인가일을 기준으로 2개 이상의 감정기관에서 감정한 결과를 산술평균한 수치를 기준으로 한다.
비례율이 올라가는 경우는
1. 용적률이 높은 경우
2. 주변 입지여건이 좋아 높은 분양가에 분양 할 수 있는 지역이어야 하며,
3. 정비기반 시설이나 교통여건 등이 양호한 경우,
4. 일반적으로 조합원이 적어 일반분양이 많은 곳,
5. 사업추진이 빠른 곳,
6. 건축비가 상대적으로 저렴한 평지
등이 재개발 단지에서 비례율이 높게 평가되어 진다.
[출처] 재건축사업과 재개발사업의 무상지분율과 비례율|작성자 인왕산아이파크공인